预计下一个房价暴涨区域将是丰台

2020-11-22 20:02

“房山最好的时候应该说暂时过去了。”一位长期观察北京土地市场的人士分析,从北京土地市场上来看,近两年北京供地房山土地出让很少,这一轮风头正劲的无疑是大兴、丰台,这些当红板块直接导致本地区的楼市火爆,房价更是水涨船高。

该人士表示,除了产品标准高外,广阳郡九号在价格上则面临挑战。毕竟该区域内未出现如此高的价格楼盘,而且高出其他项目近万元。就在同一区位上,紧邻该项目的另一家楼盘五矿铭品的定价仅为3.4万元/平方米,比广阳郡九号单价低了8000多元/平方米,按照两个项目的同面积区间140平方米左右户型来计算,两者总价相差超过100万元以上。要知道,房山地区以刚需产品为主,目前还有水墨林溪这样定价在1.7万元/平方米的楼盘,广阳郡九号的定价的确够“豪”。

近日,北京商报记者实地探访了广阳郡九号。按照售楼员的指引,记者驱车从海淀区出发,一路沿西五环、京港澳高速、京良路及东环路行驶。因避开高峰期,仅用时1小时10分钟即到达项目售楼处。

“地价飙升直接带动了区域内房价暴涨,”上述人士感叹,今年大兴黄村地块最新楼面价已达到4.7万元/平方米的历史新纪录。预计下一个房价暴涨区域将是丰台,去年以来丰台只要有住宅用地放出,楼面价5万元已经成为基本起价。

北京商报记者探盘了解到,该项目设计采用法式建筑,1.55的容积率,35%的绿化率在区域内地区有一定优势。同时,全石材外立面,最宽达百米的楼间距的确也在房山区难得一见。售楼员还特别向记者强调,项目是房山楼市首家采用恒温恒湿恒氧的健康住宅。此外,包括洁具、石材、橱柜等装修标准远超同区域,甚至可以比肩北京市目前在售的顶级豪宅。项目还拥有北京首个绿色健康主题会所“万美俱乐部”,配有标准泳池。

“大量项目扎堆入市让房山房价整体上涨迟缓。”上述人士分析,包括商住、住宅在内的楼盘同质化严重、扎堆推盘等因素导致区域内项目去化面临压力。即便是以快周转著称的旭辉地产也在房山面临去化的困扰。当初曾喊出“8个月开盘,三开三售罄”这样响亮口号的旭辉e天地此前曾被曝出推盘房源价格比三年前还低。2013年该项目开盘时单价2.4万元/平方米,今年3月底该项目开盘居然对外报出2万元/平方米的低价。

另外,房山房价增长速度过慢也直接影响购房者投资热情。目前房山房价仅超过平谷、怀柔、密云、延庆4个偏远区域。从2012年上半年至2016年上半年,房山房价整体涨幅远落后排名靠前区域,四年间房价涨幅仅为66%,仅超过延庆、昌平、门头沟等区域。

记者了解到,广阳郡九号推出户型为139-228平方米。对此,相关人士表示,通常情况,北京称得上豪宅的项目至少要达到250平方米以上的面积,这样的户型尺度应该算是改善型产品,广阳郡九号自称的豪宅应该是指设计施工的标准,以及项目在产品设计用料、园林规划、精装修标准等建安成本上的投入而言。

该人士分析,部分房山项目面对众多楼盘短兵相接,为保证资金链安全,宁愿压缩利润空间加快出货。根据机构统计,7月房山入市的8个住宅产品中,仍有均价在2万元以下的刚需盘。目前除了长阳板块房价突破单价3万元,其他板块如良乡、城关镇、阎村、窦店等板块房价都在3万元以内。其中城关镇、阎村、窦店楼盘价格多在2万元以内,仍是目前郊区板块中的价格洼地。长阳板块一度是刚需供应扎堆的区域,目前以改善型和商住产品为主。其他板块多以刚需住宅为主,虽然价格较低,但位置较为偏远,这也是阻碍区域成交的一大劣势。

同时,精装修加科技配套也是项目核心优势,相比毛坯房竞品,广阳郡九号的豪宅精装标准完全可以覆盖两者的价差。但胡磊也承认,目前项目来自周边区域的外溢客户相对更多,房山本地客群对本地项目的产品和价格尚存固有认知,需要一段时间来接受。但长远来看,广阳郡九号会成为房山由刚需转向高端的分水岭。

“我们的项目将是房山首个突破4万元的楼盘,预计均价超过4.2万元/平方米,可以说我们是房山的首个豪宅项目。”售楼员在向北京商报记者介绍楼盘时充满了自信。她告诉记者,广阳郡九号由万年基业地产公司开发,位于房山良乡大学城板块,是继长阳板块后,房山又一个新盘热点区域。广阳郡九号预计近期开盘入市,项目定位为房山首个健康科技豪宅。

记者查阅资料了解到,广阳郡九号项目土地为2013年房山区出让的地王项目,楼面价为2.3万元/平方米。对此,负责广阳郡九号代理销售的和硕地产第一事业部总经理胡磊表示,按照正常土地成本核算,卖到单价4.5万元才不赔,目前单价4.2万元应该算贴地飞行。而且从市场大势来看,周边毛坯新房也已逼近4万元。

亚豪机构的统计数据显示,截至6月27日,今年上半年房山区住宅成交套数达到3746套,居北京各区成交数量前列。成交量上升与房山住宅供应量大直接相关。统计显示,上半年房山区是纯商品住宅供应最多的区域,新增供应套数达到了2846套。

以同属于南城临近房山的大兴为例,受地价飙升、通州限购、购房主力转移等因素影响,大兴成为2016年以来最热门区域。其中,在成交量上涨外的核心表象就是房价大涨。旧宫板块的中冶·德贤公馆、首开保利熙悦诚郡、国韵村、中南湾等楼盘单价都已超5万元;大兴新城板块主打商住loft产品,天恒世界集、泰禾中央广场均价已在5万元左右;亦庄板块也是名企名盘扎堆,亦庄金茂悦、紫禁壹号院项目单价已奔5万元。

与上述地区相比,房山楼市无疑略显寂寥。资料显示,房山区土地集中供应主要在2008年和2009年,两年时间各出让了20多块住宅用地,此后在2014年和2015年才出让了8块住宅用地。这使得房山近年来的土地市场炒作卖点明显偏少,房价没有出现飞涨的现象。

相关人士分析,房山板块从生态资源、转移承接北京产业方面的确给区域楼市发展带来机遇,但目前在更多规划尚未落地前,广阳郡九号项目如果定位过高,区域内需求能否接受仍有待观察。

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